다주택자에게 필요한 건 ‘버티기’가 아니라 ‘결단력’이다

 

다주택자에게 필요한 건 ‘버티기’가 아니라 ‘결단력’이다

 

부동산 시장에는 언제나 두 부류의 투자자가 있다.
한쪽은 상승기에는 누구보다 빠르게 움직이고, 하락기에는 미련 없이 정리한다.
다른 한쪽은 반대로, 시장이 오를 때는 두려워서 못 사고, 내릴 때는 ‘언젠가 다시 오르겠지’라며 버티기만 한다.
결국 이 차이가 수억 원의 결과로 드러난다.

특히 다주택자라면, 버티는 것은 미덕이 아니다.
시장이 식을 때는 오히려 ‘손해를 감수하고서라도’ 매도할 줄 알아야 한다.
이게 말처럼 쉬운 일은 아니지만, 투자의 본질은 생존에 있다.
남들보다 오래 살아남는 자가 결국 더 큰 기회를 잡는다.

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1. 시장이 나빠질 때 가장 위험한 건 ‘심리’다

사람은 누구나 자신이 산 부동산의 가치를 믿고 싶어 한다.
“이 아파트는 입지가 좋아서 곧 다시 오른다.”
“작년에 이 가격이었으니 지금은 싸다.”
하지만 시장은 감정이 아니다.
금리, 경기, 수요, 정책이 복합적으로 얽힌 ‘냉정한 수학’이다.
심리로 버티면 결국 유동성의 벽 앞에서 무너진다.

다주택자에게는 특히 이 점이 치명적이다.
보유세, 대출이자, 공실 리스크가 동시에 찾아오면,
한 채의 마이너스가 전체 포트폴리오를 흔들 수 있다.
그럴 때 필요한 건 ‘희망’이 아니라 ‘계산기’다.
지금 팔아서 손해가 얼마인지, 보유하면 이자가 얼마나 더 나가는지
냉정히 숫자로 판단해야 한다.

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2. 과감한 매도는 결국 ‘싸게 산 사람’만이 할 수 있다

시장이 좋을 때 누구나 부자가 된다.
하지만 시장이 꺾였을 때도 여유로운 사람은 한 가지 공통점이 있다.
그들은 처음부터 싸게 샀다.

평소에 급매물, 경매, 공매, 잔금 압박 매물을 꾸준히 공부하고
실제 거래 데이터를 비교해본 사람만이 진짜 ‘저가 매수’의 감각을 가진다.
이런 사람은 언제든 매도할 수 있다.
왜냐면 투자금이 작기 때문이다.
레버리지를 과하게 쓰지 않았기에 시장이 흔들려도 ‘버틸 여유’가 있고,
그 여유는 ‘팔 수 있는 용기’로 바뀐다.

반면 고점에 비싸게 산 사람은 항상 두려움에 휩싸인다.
팔면 손해이고, 안 팔면 불안하다.
결국 아무것도 못 하다가 시장이 더 식으면 손해폭이 커진다.

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3. 그래서 다주택자는 평소에 ‘급매 공부’와 ‘경매 공부’를 해야 한다

‘급매 공부’란 단순히 싸게 사는 법이 아니다.
시장 참여자들의 심리, 매도 타이밍, 자금 흐름을 읽는 연습이다.
예를 들어, 특정 단지의 전세가 급락했다면
그건 ‘매도자들이 현금이 급한 상황’일 가능성이 높다는 신호다.
이런 데이터를 꾸준히 관찰해두면
‘언제 사고 언제 팔아야 하는지’ 감각이 생긴다.

‘경매 공부’는 투자금을 최소화하기 위한 필수 전략이다.
요즘처럼 금리가 높고 거래가 막힌 시기에는
시중에 매물이 쏟아지기보다 경매시장에 먼저 신호가 온다.
유찰이 반복되는 물건은 낙찰가율이 떨어지고,
이때 ‘실제 가치보다 싸게’ 매수할 기회를 잡을 수 있다.
싸게 사면, 나중에 손절해도 타격이 작다.
결국 경매 공부는 위기에서 탈출할 수 있는 보험이다.

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4. 투자란 이익을 내는 것이 아니라, 손실을 관리하는 것이다

모든 투자자는 ‘언제 팔아야 하는가’의 문제를 마주한다.
이 질문에 답하지 못하면, 상승장에서 얻은 이익도 결국 사라진다.
다주택자는 특히 현금 흐름 관리가 핵심이다.
월세가 들어와도 세금과 이자가 빠져나가면 남는 게 없다.
이럴 때는 한두 채를 과감히 줄여 포트폴리오를 가볍게 만드는 게 현명하다.

손실을 ‘줄이는 매도’는 결코 패배가 아니다.
그건 다음 상승장을 위한 진입권을 다시 사는 행동이다.
현금을 확보한 사람만이 다음 저점에서 움직일 수 있고,
그때 시장은 그 사람에게 기회를 준다.

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5. 결론 – 시장은 언제나 다시 온다

부동산 시장은 사이클의 연속이다.
상승은 언젠가 끝나고, 하락도 영원하지 않다.
다만 이 흐름 속에서 살아남는 사람은
‘싸게 사서’, ‘과감히 팔 줄 아는’ 사람뿐이다.

다주택자는 특히 ‘보유의 미학’보다 ‘정리의 미학’을 배워야 한다.
시장에 대한 집착을 버리고, 숫자에 대한 냉정함을 가지자.
그래야 다음 기회를 잡을 수 있다.
결국 부동산 투자는 버티기의 싸움이 아니라,
결단의 싸움이다.