갭투자 하는 방법

 

 

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이번편은 여러분들께서 기다리시던 진짜! 어떻게 투자를 하는건지에 대해서 이야기해 보겠습니다

 

글에 앞서 제글은 절대 투자권유가 아닙니다! 이미 집을 사려고 100프로 마음을 먹고 호갱노노를 매일같이 들여다보고

리스트업까지 해두신 분들이 참고하시면 좋을 내용을 이야기 하는 겁니다.

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이 카페의 이름은 "부동산 스터디" 입니다. 부동산 공부를 위해 들어와야 하는곳인데, 최근 집값이 떨어지길 바라는듯한 댓글이 많이 보이는것 같아 아이러니 하네요.

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그리고 모든 투자는 리스크가 있습니다. 그 리스크를 최소화 하는 방법과 제 주관적인 생각에 이정도면 그 리스크를 조금이라도 줄이면서 수익을 볼수 있겠다는 지역을 제가 말씀드렸습니다.

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아무리 제가 좋다 하는곳이라 할지라도, 집을 사기전에 임장 20개 정도 리스트업 한거에서 제가 추천해드린곳 하나 추가하는 정도로 제글을 봐주셔야 하겠습니다 . 평생이 달린, 자녀의 앞날이 달린 중대한 내집마련을 제글 하나만 보고 사시는분들은 절대 없으셨으면 좋겠습니다.

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이글은 첫 투자를 마음먹고 도전해 보시려는 분들에게 도움이 될 내용이니 부동산 투자경험이 있으신분들은 가볍게 봐주시거나 패스해 주세요

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먼저 갭투자는 뭔가요?

갭투자는 내가 살고 싶은 지역이 아닌 투자가치가 있는곳에 큰 수익률을 올릴수 있는 방법입니다.

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정말 정말 가진돈이 너무 없고 그럴때에는 주거와 투자를 분리해야만 한다고 제가 말씀 드렸습니다.

투자는 오를만한곳에 하고 실거주는 살기 좋은곳, 이미 완성형 도시에 살으시면 된다고 했습니다.

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이럴때 할수 있는것이 갭투자 입니다. 어차피 투자유형은 딱 두가지가 있습니다

갭투자, 실거주 입니다 그런데 실거주를 하면서 투자수익을 크게 보는것은 매우 어렵습니다.

따지는 것이 많아지기 때문입니다. 교통도 좋아야 하고 인프라도 좋아야 하고 그러다보면 완성형 도시에 살게되어

제가 얘기하는 장화신고 들어가서 구두신고 나오는 큰 수익은 보기가 힘들어 집니다.

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엉덩이에 시드를 다 깔고 있으면 손해 라는 말도 제가 했었지요 (공격적인 투자자 자세로 볼때)

실제로 제가 작은 부동산 모임을 하고 있는데 실거주는 비과세를 위해서만 하고 보통은 다른곳에 세를 살며

투자를 진행하는 분들이 많습니다. 시드가 이미 충분한데도 말이죠.

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뉴스에서 갭투자에 대해 부정적인 인식을 주어서 많은 사람들이 이 단어에 대해 거부감을 느끼지만,

우리나라의 가장 장점인 전세제도가 있으려면 갭투자하는 사람들이 있어야 합니다.

 

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전세는 내가 가진 재산이 작더라도 집을 살 여력이 안되더라도 시세의 30-70 프로의 적은 돈으로 좋은집에 살아볼수 있는 정말 좋은제도라고 생각합니다. (저 또한 신혼처음부터 내 수준에 맞게 집을 반드시 사서 들어가야만 한다면

반지하 빌라뿐이니 결혼은 꿈도 못꿨을거 같습니다) 뉴스에 현혹되어 이런 부정적인 시각을 가지면 안되겠습니다.

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부동산 상승기라고 가장 했을때,서울에 집을사서 2년동안 10억을 넣고 5억의 차익을 보는것은 쉽습니다.

그런데 1억의 투자금으로 5억의 차익을 보는것은 매우 어렵습니다. 수익률로 따지면 50%를 버는것과 500%의 수익을

버는 엄청난 차이 입니다.

하지만 저는 늘 후자의 선택으로 부동산을 해왔습니다.

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1억으로 5억을 벌수 있는 기회는 그러나 잘 오지 않습니다. 그런데 제가 예전에 써드린글에 해답이 모두 있습니다.

바로 "장화신고 들어가서 구두신고 나와라" 입니다. 이부분에 대해서는 자세하게 다음편에 올려 드리겠습니다.

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지난 상승장 이후로 이제 강남3구나 마용성등은 투자금 10억미만으로는 어림도 없는 금액에 와버렸고,

경기도 동탄신도시도 역세 10억선을 유지하고 있습니다

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우리는 도데체 어디에 어떻게 투자를 해야 할까요? 높아져 버린 집값으로 선택지가 많이 줄었습니다.

지난 상승장 초만 해도 1억으로 투자할곳이 정말 널렸었지만 이제는 없습니다.

최소 2-3억에서 3-4억정도는 있어야 괜찮은 곳에 투자가 가능합니다.

예전 상승장처럼 1억으로 몇억의 수익을 볼수 있는건 이제 신도시 분양밖에는 없습니다.

계약금 10프로가 아닌 20-30프로까지도 중도금 납부를 해야하기에 여러가지로 투자가 힘들어진게 사실입니다.

분양가가 합리적인 곳이라면 이제 경쟁률은 말도 못하게 나오게 될것 입니다.

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(어제 뉴스를 보니 성남 6억대 분양 줍줍에 23만명이 몰렸다고 하네요) 2만명 아니고 28만이요??? 미쳤습니다.

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각설하고, 우선 부동산 투자에서 가장 주의해야 될점에 대해 알아보겠습니다.

부동산 투자에서 가장 위험한것은 역시나 전세 맞추기 입니다 상승장에는 전세도 없어서 줄서서 들어오지만

하락장에는 전세 물량도 많아서 역전세가 나거나 세입자를 못맞춰서 폭망하는 일이 가장 비일비재 합니다.

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제가 경기도 투자를 좋아하는 이유는 영끌을 저는 절대 하지 않기 때문입니다. 주머니에 비상금을 반드시 쟁여두고

주식 코인 금 등 분산투자를 하는것을 좋아합니다.

실제로 주변에 강남에 영끌을 해서 몇억이나 손해보고 집을 되판 경우도 봤습니다.

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서울은 전세가가 높아 혹시나 지금같이 전세시장이 안좋을때 세입자가 나간다고 하고 전세텀이 비어버리면

이 전세금을 메꿀돈을 마련하지 못할경우, 정말로 부동산을 하다가 집이 망하는거 한순간이 되어버립니다.

게다가 종부세도 엄청납니다.

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제가 쪽지를 받은분중에 강남을 영끌매매 했는데 전세가와 매가가 모두 3억씩이나 빠져서 정말 길거리에 나앉게 생겼다고 장문으로 어떻게 해야할지 너무 힘들다고 하신분도 보았습니다.

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영끌을 하지 말라는 뜻은 자세하게 갭투자를 할때에는 반드시 전세텀이 비었을때 내가 세입 자에게 전세금을 내어줄수 있는 여력이 되는지를 꼭 알아보고 해야 합니다.

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그래서 실제 20억짜리 서울아파트 갭이 10억이라 쳐도, 여윳돈 최소 5억은 들고 있고 대출도 충분히 받을수 있어서 20억을 만들수 있다면 매수를 해야하는것 입니다.

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부동산 투자에서 실패하는것은 이같이 영끌을 해서 전세금을 못내어주거나, 이자부담을 못하는등 하락기를 못버티고 중간에 집을 던지는 경우가 가장 많겠다고 볼수 있습니다. 이렇게 한번 크게 데이고 나면 다시는 부동산을 꼴도 보기 싫을것 입니다.

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이제 본격적으로 집을 투자하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 집주인 명의와 등기부등본 말고도 반드시 체크해야 될것이 많습니다. 간략하게 써보겠습니다

 

 

일단 여러분들이 많이 보시는 호갱노노와 네이버로 전세가와 매가를 확인합니다.

현재 세입자 만기를 체크를 합니다.

세입자 만기가 얼마 남지 않은 상황이라면 세입자가 더 살것인지 나갈것인지를 반드시 부동산에 체크해야 합니다.

여기서 세입자가 나가게 된다면 반드시 잔금일과 내가 새로맞춘 전세입자가 입주하는 날을 한날에 하는 동시진행을 해야 합니다.

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세입자는 나간다고 하는데 무턱대고 잔금일을 그전으로 잡아버리면, 내가 세입자 전세금을 빼줘야 하는일이 발생합니다. 그러면 급하게 대출도 알아봐야 하고 골치가 아파지겠지요 대부분의 부동산은 이부분을 알아서 맞춰주기도 하는데

그렇지 않은 경우도 있으니 반드시 부동산에 세입자 만기와 동시진행 이야기를 해야 합니다.

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세입자가 나갈일이 없다면 그냥 갭투자로 단순하게 매매가와 전세가의 차액만 집주인에게 주면 매매는 빠르게 끝이납니다

그런데, 세입자가 나간다고해서 전세를 새로 맞춰야 하는 상황이면, 매수하는 내가 새로 전세를 놔야 합니다

당연히 매매계약 복비 + 플러스 전세 새로 맞추는 복비 몇백만원이 새로 발생합니다.

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부동산 상승기에는 전세수요가 넘치니 전세가를 더 높여서 새로 놓을수가 있지만,

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집을 매수하기 좋은 하락기에서는 집을 싸게 사는대신 전세 세입자를 구해야 하는 어려움이 있습니다.

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그리고 반드시! 전세입자 새로 맞추는날 잔금을 하기로 해서 집주인에게 협의를 해야 합니다

전세 새로 나갈때까지 잔금을 기다려달라고 하면 대부분은 그렇게 하겠다고 합니다.

이때에는 아마 중도금을 한번 요구 할것 입니다. 맞춰주면 됩니다.

 

이같은 이유로 가장 편하고 빠른건 아예 전세계약이 넉넉하게 남은 집을 매수하는게 마음이 편하다고 볼수 있겠습니다. 하지만 이런집은 세입자가 집을 잘 안보여주려고 하는 단점은 있습니다.

그래서 부동산에서 다른집을 보여주거나 사진으로 보여주는등의 방법을 하는데, 이는 어쩔수 없는 부분 입니다.

저 또한 집을 안보고 매수한적이 더 많습니다. 입지와 교통이 중요한것이지 사실 집 내부는 크게 중요하지 않기때문입니다.

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또한 내 집을 팔거나 전세금으로 시드를 마련하는 것이라면 내집부터 완전히 거래가 완료된후에 계약을 진행해야 합니다.

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등기부등본은 대부분 부동산에서 미리미리 꼼꼼히 체크해주고 계약할때도 체크를 잘 해주기 때문에 사실 실제로는 크게 걱정할것이 없습니다

 

중요한건 잔금일정과 전세입자 입니다. 그리고 전세를 새로 놓는일도 부동산마다 전화를 해서 매물을 내가 직접 올려야 합니다. 거래한 부동산에만 올려져 있으면 빨리 맞추기가 어렵습니다.

새로 세입자를 맞추려면 신경쓰이는게 한두가지가 아닙니다. 제일 중요한것은 사전공지 입니다.

 

아마도 세입자는 처음 입주할때는 집주인이 실거주로 안들어오기를 바랍니다. 기본 4년을 생각하고 온다고 봐야합니다. (그래놓고 나중에 2년만에 나가는 분들이 더 많습니다 물론 전세가가 오르는 상승장에서는 안나가려고 합니다)

그래서 집주인한테 입주 하실거냐고 많이 물어보는데 그럴수도 있다는것을 암시하시는것이 좋은것 같습니다.

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여기서 꿀팁은 동시진행을 하는경우, 전세입자가 이사간뒤에 집상태를 잘 체크하여 새로오는 세입자에게 깨끗한 상태로 집을 잘 물려 주고, 휴지라도 한박스 선물해 놓으면 나중에 반드시 크게 덕을 볼날이 옵니다

(나중에 내가 매도를 하고 싶을때 세입자분이 집을 친절히 보여주시는 그런 기적같은일이 일어나기도 합니다)

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이렇게 간단하게? 집을 매수 했습니다.

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집을 사는것은 생각보다 어렵지 않습니다. 부동산에서 대부분 다 자세하게 확인해주고 나는 돈만 준비되면 됩니다.

그렇지 않은 부동산에는 복비를 조금 덜 내시고, 친절하게 잘해준 부동산에는 복비를 조금 더 내시면 됩니다.

 

수고하신다고, 음료수라도 드리면 나중에 몇년뒤 내가 매도 할때에도 부동산들이 열심히 잘 맞춰주십니다.(무조건 복비를 깍으려 하는 진상 집주인이라면 근방 부동산에도 다 소문납니다)

 

웃는 얼굴로 서로서로에게 좋은 인상을 심어주면 나에게 재산이 되어 돌아오니 반드시 부동산 매매 시에는

좋은 기분과 매너로 대하시길 바랍니다

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이제 법무사에서 잔금일날 나와서 법무비용까지 몇십 지불하고 취득세까지 일괄 한번에 납부하면

다음날 내집이 되어 등기부등본이 우편으로 날아오게 됩니다.

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그러면 내집 마련이 끝나는겁니다.

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그리고 진득하게 기다리시면 됩니다. 내가 최소 한달은 밤새고 공부해서 임장 20군데를 다녀왔다 ( 다 다른동네로 )

하면 선택에 후회는 없을 것 입니다. 내가 입지선정을 잘했다면, 부동산은 정말 빨라야 2년 그리고 대략 4년정도면 빛을 봅니다. 한번에 영끌해서 대박을 보겠다고 생각하지말고 내 시드에 절반이면 살수 있는 소소한 물건부터 시작해서, 일시적2주택을 이용해 2년에 한번씩 부동산 투자를 하면 10년후에는 정말 예상보다 더큰 부자가 되어 있을거라고

감히 말씀드립니다.

 

제가 예전글에 올려드린 투자로써 좋은 집을 고르는 방법을 자세히 보시고

이모든걸 다~따져서 반드시 면밀하게 고민하고 투자하셨을때에 말입니다.

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마지막으로, 지난번 제가 언급한 적은돈으로 내집을 마련하는 방법에 대해서 이야기해 보겠습니다.

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저는 아직 전세 들어온지 얼마 안되서 돈이 없는데 어쩌죠

아직 만기가 내년이라 투자가 불가능한데 어쩌요.

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다 할수 있습니다. 지금은 20년만의 최고 금리로 힘들어진 매물이 많아 싸게 나오는 시기입니다.

그래서 급전이 필요한 사람들이 잔금일은 나중으로 하고 미리미리 집을 팔려고 올려두는 경우가 많이 있습니다.

잔금일이 나와 맞는 매물들을 부동산에 물어보면 됩니다.

 

별거 아닌 팁이지만 이방법은 크게 차익을 더 벌수 있는 방법이 될것 입니다. 남의 명의를 빌려

최소 몇달일지라도 그만큼 상승할수 있는 기간을 내가 더 가져오는것이기 때문에 나중에 내가 보유한 기간+@

의 수익을 낼수 있습니다.

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긴글 읽어주셔서 감사합니다

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출처 : 네이버 부동산스터디 카페