[너나위] 내집마련 방법 :: 부동산 아파트 선택하는 방법(중요)

내 집 마련 하면 안되는 부동산 특징(너나위)

 

 

 

김작가TV 너나위 출연분에 대한 요약 정리입니다. 부동산 유튜브. 

 

 

1. 내 집 마련은 언제 해야 하는가?

 

내집마련은 감당할 수 있는 선이면 언제든지 해야한다.

 

지금은 고점이다 라는 말이 가지고 있는 의미는 무엇인가

 

사람은 미래를 모른다.

 

 

맞으면 대박 떨어지면 쪽박 이런 선택은 올바르지 않다.

 

무리하지 않았기 때문에 떨어지는 구간이 와도 무사히 넘어갈 수 있는 것.

 

만약 내가 지더라도 망하지 않는 선택(무리하지 않는 선택)

 

그런데 대부분 많은 사람들이 타이밍을 맞추고자 하는 욕망 때문에 무당같은 사람들을 믿는다.

 

그럴 시간에 본질적인 부분을 공부하는 것이 맞다.

 

2. 어느 지역이 유망한가?

 

대한민국 인구가 줄어든다. 맞는 말이다. 하지만 외국인이 들어가면 또 달라진다.

 

하지만 지방은 줄어들지만 수도권은 늘어난다.

 

 

같은 지방이라도 세종 같은 경우는 많이 늘었고 경기도, 인천은 빠른 속도로 늘어나고 있다.

 

서울 인구는 90년대부터 한번도 늘어난 적이 없다. 하지만 오른다.

 

인구가 줄어들면 집 값이 떨어진다고 하는 말은 부동산 시장을 너무 단순하게 보는 것이다.

 

인구가 급격하게 쪼그라드는 지역, 절대 인구가 작은 지역은 절대 안된다.

 

예를 들면 경북 김천시. 줄어들고 있는 곳.

 

인구의 규모가 적은데 고령화 까지 진행되면서 인구가 빠져나가는 곳은 반대.

 

하지만 광역시 이상 레벨의 도시에서 인구가 줄어들고 있다면

 

줄어들어도 몇백만명이 거주할 것이기 때문에 인플레이션 영향이 더욱 강할 것이다.

 

각종 호재를 보고 미래를 평가하는 것은 바람직 하지 않다.

 

GTX A 노선을 제외하고 B C D 노선은 언제될지 진짜 모른다.

 

B C D 노선 들어가는 곳은 강남까지 2시간 걸리는 곳도 사도 된다고 말을 못한다.

 

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왜냐하면 건설되기 전에 하락 사이클이 올 가능성이 더 크다.

 

A. 어떤 지역에서 강남까지 환승없이 30분에 들어간다

 

B. 환승하고 1시간 걸린다.

 

A라는 아파트와 B 아파트가 가격이 비슷하다면 A를 사는 것이 낫다.

 

중요한 건 시장이 꺽이면 호재가 없다.

 

신분당선 같이 좋은 곳도 시장이 꺽이면 아무도 안 산다.

 

지하철, 환승 없이 강남권 입성. 접근성. (현재 기준으로)

 

 

현재 시점에서는 경기도가 너무 많이 올랐기 때문에 서울이 싼 것 같다.

 

2014년부터 시장이 올랐고 본격적으로 오른 것이 2018년 부터이다.

 

2018년부터 서울만 올랐고 그 이후 경기도가 안 올랐다.

 

경기도에 입주 물량이 많았었기 때문이다.

 

서울은 많이 올랐는데 경기 인천이 그 자리인 상태에서

 

입주가 마무리 되다보니 경기도가 올라가기 시작하고 그 이후 15억 이상은 대출이 안 되다보니

 

경기도는 신나게 따라 올라가는 현상이 일어났고 여기에 불을 붙인 것이 임대차 입법, GTX 교통망 호재 등에 따라 외곽이 확 올라갔다.

 

 

경기도 구축 아파트가 8억 9억이 우습게 되었는데 서울 구축 아파트가 8억이다.

 

호재는 상황이고 입지는 본질이다.

 

서울이 지금은 싼 것 같다. 서울이 경기도 보다 좋은데 가격이 같으니까 서울의 외곽지가 더 싼 것 같다.

 

현재 매물이 너무 없기 때문에 앞으로 더 오를 것이 기정 사실인 것 같다.

 

매물이 없는 이유는 세금 때문. 그 집을 팔면 그 집 만한 곳을 못간다.

 

사람은 다운그레이드 하거나 평수를 낮추는 것은 힘들기 때문에 매물이 없는 것.

 

 

강서구 사는 사람이 김포로 가고 싶은 경우는 거의 없다.

 

실수요자 분들에게 조언을 드리고 싶은 것은 유망지역, 미래가치에 집중하는 것 보다 무리하지 않는 선에서 예산 범위 내에서 하면 대박은 아니어도 실패는 하지 않는 선택이 아닐까 싶다.

 

3. 무엇을 사야 하는가?

 

신축 아파트에 투자할 수 있으면 신축 아파트 -> 그 다음 선택지는 구축 아파트 -> 그 다음은 빌라나 오피스텔.

 

빌라나 오피스텔을 선택하면서 떼돈을 벌겠다는 생각은 무리라고 본다.

 

아파트가 오를 만큼 올라야 오르는 물건이 빌라, 오피스텔이니 아파트를 선택하는 것이 맞다.

 

신축은 못 사고 영끌인데 구축은 비교적 안전하게 들어갈 수 있다면 구축을 들어가야 한다.

 

그래야 망하지 않는다.

 

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아파트보다 비싼 값을 주고 빌라를 사는 것(새것이니까)이 최악의 선택이다.

 

구축 아파트가 2배가 될 때 내 빌라가 안 올라도 후회하지 않으려면 신축 빌라 사라.

 

신축 빌라는 옆에 있는 구축 아파트 전세가보다 약간 낮은 수준에 기가 막히게 분양하는데

 

시간이 지나면 구축 아파트로 가는 선택을 하는 것이 옳다고 느끼게 될 것이다.

 

만약 구축 아파트는 영끌인데 빌라는 안전하게 들어갈 수 있다면 그래도 빌라는 선택하지 않겠다.

 

차라리 입지를 낮추어서 아파트를 선택한다.

 

빌라가 아파트를 이기는 건 재개발 밖에 없다. 그런데 신축 빌라를 들어가면서 재개발을 노리는 건 말도 안되는 선택이다.