(쉬운설명) 전세끼고 매매 / 갭투자 방법과 절차/장단점

 

전세끼고 매매 / 갭투자 방법과 절차에 대해서 쉽게 알려 드립니다.

 

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집값과 전셋가의 차이인 갭(gap)을 이용해서 집을 사는 것을 갭투자 라고 합니다.

혹은 전세끼고 매매, 전세끼고 샀다. 전세안고 매매 등이라고 표현을 하죠.

 

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매매가격 - 전세가격 = 차이(갭) 인 것입니다. 

 

 

시가 : 7억

 

전세가 : 5억이라면

 

내 돈 2억으로 7억짜리 집을 매수하여

 

집값이 오를 때 팔아서 이익을 보는 재미난 일인 것이죠.

 

 

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7억 짜리 집이 8억이 되면,

 

2억을 투자해 1억원을 벌게되는 셈인 것입니다.

 

우리나라에는 이렇게 갭투자를 통해서 부자가 된 사람들이 옛날부터

 

무지무지하게 많습니다.

 

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무시무시한 임대차 3법 등의 영향으로 인해서 현재는 전세품귀현상으로 인해서

 

전세가격이 매매가격을 추월할 기세로 오르고 있습니다.

 

갭투자는 이러한 원리입니다.

 

그래서 전세가격과 매매가격의 갭이 적을수록 투자하기 쉽다는 건 다 이해하시겠죠?

 

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집 가격 전부가 나에게 없어도

 

전세입자의 전세금을 받아서 매매가격과의 차액만 지불하고

 

집을 구매할 수 있는 것으로 집 값이 오르면 높은 수익률을

 

올릴 수 있는 것이 바로 이 투자의 장점입니다.

 

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갭투자에는 2가지 방법이 있습니다.

 

1. 전세가 껴있는 집을 사는 방법

 

2. 공실인 집을 사서 세입자를 동시에 새로 맞추는 방법

(매매계약 할 때 전세 들어오실 분과 함께 계약하는 것)

 

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갭투자 절차는 어떻게 되냐구요?

 

1. 전세가 껴있는 집

 

집을 매수하면서 기존에 세입자가 있다면

 

매수인이 현임대보증금을 승계하는 조건으로

 

매매와 전세가의 차액만을 매매계약 시에 매도인에게 주면 됩니다.

 

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2. 공실인 집

 

매도인이 살고 있거나 공실인 집을 매수할 때는

 

매매계약과 함께 전세계약도 동시에 진행합니다.

 

전세를 새로 맞추어 전세입자에게 전세금을 받아 매도인에게 매매대금을 줄 수 있습니다.

 

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아래 예시를 들어보겠습니다.

 

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20년 -----------> 21년

 

- 매매가 6억 ---> 8억

 

- 전세가 4억 ---> 6억

 

으로 올랐다고 가정해보겠습니다

 

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21년 지금, 아래 두 매도인 중 누구의 물건을 사시겠습니까?

 

1. 과거 전세 4억을 끼고 6억에 산 사람

 

2. 과거 전세 없이 전부 현금으로 6억에 산 사람

 

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^^

 

 

두가지 방법 모두 장단점이 있는데요

 

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1. 현재 4억 전세에 현재 21년 매매가 8억, 실제 내돈 4억이 들어가고

 

2. 8억에 사서 6억 전세를 새로 맞추면 되니, 실제 내돈 2억만으로 들어갈 수 있습니다

 

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정리하자면

 

이미 전세껴있는 1번.

 

장점 : 직접 전세를 맞출 필요가 없다.

 

단점 : 실투자금이 많이 들어간다

 

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공실 & 직접 전세 맞춰야 하는 2번.

 

장점 : 실투자금이 줄어든다

 

단점 : 직접 전세를 맞춰야 한다.

 

잔금일까지 전세입자를 구하지 못할 시 매매잔금을 치르지 못하는 위험이 있다.

 

전세계약 중개수수료가 발생한다.

 

 

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최근 정부는 갭투자를 투기꾼으로 몰고가는 분위기가 컸는데요

 

갭투자는 불법적인 것도 아니고 예전부터 있었던 투자방식이기 때문에

 

인식의 차이가 있습니다.

 

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성공적인 갭투자 하시기 바랍니다. ^^