재건축초과이익환수제 및 분양가 상한제 반대하는 이유

 

서울시 민간분양 아파트 인허가가 가장 많았던 시기가 2015년 부터 2017년인데 아파트 건축에 보통 2~3년이 걸린다는 것을 감안 하더라도 2020년과 그 이후 공급 물량이 수요보다 적었던 이유로 정부 정책의 영향을 꼽습니다. 

 

재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제가 원인이라는 분석이 많은데 어떤 제도이길래 공급을 가로막는다는 것일까요?

 

▣ 재건축 초과이익 환수제

 

재건축 초과이익 환수제란 재건축 재개발로 인하여 조합원이 얻은 이익이 인근 집 값의 상승분과 비용을 빼고 1인당 3000만원이 넘으면 초과 금액에 대해서 최고 50%의 부담금을 환수하는 제도입니다. 당시 정부가 2017년 말까지 관리처분인가를 신청한 재건축 단지에는 이 제도를 적용하지 않기로 했기 때문에 재건축 조합들은 사업 속도를 내고 대규모 인허가를 시행했습니다. 단, 무리한 속도로 인해 관리처분 인가까지 받은 재건축 조합이라도 입주까지 긴 시간이 소요될 수 밖에 없었습니다. 결과적으로 2017년에 역대급 인허가가 있었음에도 2021년까지 입주가 별로 없었던 것 입니다. 

 

▣ 분양가 상한제

 

모두가 알다시피 서울에는 새로운 아파트를 지을 땅이 없으므로 기존 주택을 허물고 지어야 하는데 이것을 재개발 재건축이라고 부릅니다. 하지만 재개발 재건축에는 막대한 자본이 들어가죠. 재개발 재건축 자금의 조달은 조합원의 추가 분담금 + 일반분양 수익금으로 이루어 집니다. 그런데 분양가 상한제를 통하여 일반분양 수익금을 제한하기 때문에 역으로 조합원들의 추가 분담금이 늘어나게 됩니다. 이는 조합원들에게 엄청난 부담이 되어 사업 추진이 어려워지게 되면서 서울에 신규공급을 막는 악 효과를 만들어 내게 됩니다. 

 

▣ 도시 및 주거환경 정비법 시행령

 

2019년 6월에 발표된 이 시행령은 재개발의 수익성을 더욱 떨어트려 건설사들이 주택 신규 공급 하는 것을 더욱 더 제한하게 되는 효과를 가져 옵니다. 임대주택 비율 때문인데요. 서울의 경우 재개발 지역의 임대주택 공급비율은 10~15%, 경기도와 인천은 5~15% 입니다. 이것은 건설 사업의 추가적인 수익성 감소 요인으로 작용하였습니다. 

 

문재인 정부 들어 공급이 줄어들었다고 하는데 이와 같은 제도들이 재개발 재건축 단지의 수익성을 악화 시켜왔기 때문에 신규 주택(아파트) 공급에 매우 차질이 빚어지고 있는 상황 입니다. 건설사들이 신규 분양에 뛰어들기를 예전보다 꺼려하기 때문 입니다.